Класичні корупційні схеми

Намагання врегулювати ріелтерську діяльність закладає передумови для квартирного рейдерства

Якщо парламент підтримає законопроект «Про ріелтерську діяльність в Україні» (№3618), то в державі з’явиться установа, яка матиме повноважень більше, ніж у правоохоронців. А ось громадяни втратять можливість розпоряджатися власним майном.

Вимагають відкликати

Недавно до парламенту потрапив законопроект, який сколихнув не лише юридичну спільноту, а й суспільство. Адже, крім того, що він містить норми, які суперечать Конституції, прийняття такого акта створить передумови для того, щоб в Україні з’явилася непідконтрольна організація, яка матиме доступ до персональних даних усіх громадян. Утім, жодної відповідальності за свої дії нести вона не буде.

Ідеться про сумнозвісний проект №3618, який не лише підтриманий монобільшістю, а й рекомендований для розгляду в першому читанні. Як стверджують експерти, така швидкість його просування пов’язана передусім з майбутніми виборами. Уже не вперше сумнівні схеми, які дають можливість певним бізнесовим колам почати заробляти гроші з повітря, з’являються напередодні політично критичних моментів.

Якщо документ підтримають у першому читанні, його доопрацювання стане фактично неможливим. Тож, доки парламентарі не стали бранцями системи, пропонуємо розглянути ті аспекти, які, без перебільшення, завдадуть шкоди державним інтересам.

Як стверджує президент Асоціації фахівців з нерухомості (ріелторів) Юрій Піта, певні політичні та бізнесові кола створять підконтрольні громадські організації, які юридично та фактично паралізують ринок, спричинивши істотні обмеження для роботи всіх без винятку ріелторів. Такі схеми вже реалізовувалися неодноразово. Востаннє це було із запровадженням обов’язкової оцінки. Вона жодним чином не покращила ринок, нікому не потрібна, крім тих, хто заробляє на ній кошти.

Що ж так обурило громадськість і професіоналів?

У необмеженому примусовому доступі

Проект №3618 установлює, що жоден договір стосовно майна не може бути посвідченим без унесення інформації щодо нього до реєстру. Якщо ж громадяни скористаються наданими їм Цивільним кодексом правами та звернуться до нотаріуса для посвідчення договору, то він може бути визнаний недійсним з огляду на відсутність інформації про його укладення в новоствореному реєстрі.

Особливо цікавим видається те, що реєстр, на якому так наполягають борці з ринком нерухомості, буде цілком приватним. Таким чином, парламентарям пропонують підтримати створення в Україні абсолютно неконтрольованої бази даних, впливу на яку не матимуть ані громадяни, ані держава. Аналогічна база в Україні вже є. Це Державний реєстр речових прав на нерухоме майно. Утім, зміни до нього вносять нотаріуси. Крім того, реєстр перебуває у віданні Міністерства юстиції.

Замість цього нам пропонують створити Єдину інформаційну базу даних у сфері ріелтерської діяльності. За задумом авторів ініціативи, єдиною організацією, яка відповідатиме за ведення, доступ та оприлюднення даних ЄІБД, стане Національна федерація фахівців у сфері ріелтерської діяльності.

Таким чином, громадяни опиняються в ситуації, коли паралельно з державним реєстром існуватиме приватна структура. Ріелтори будуть зобов’язані вносити до реєстру всі персональні дані кожного з володільців нерухомості (від прізвища до ідентифікаційного номера). Тож, якщо проект підтримають, усі персональні дані стануть загальновідомими.

Нині перевірка права власності та наявності обтяжень і заборон фактично є обов’язком нотаріуса. Завтра це стане обов’язком ріелтора, що здатне призвести до хвилі рейдерства. Адже будь-хто зможе отримати відомості, необхідні для укладання будь-якого договору. Громадянин прокинеться вранці та дізнається, що має борги за кредитом, якого не брав, на кілька мільйонів, а квартира без його згоди продана з торгів. Судова практика показує, що ніхто з шахрайствами розбиратися не буде, а люди залишаться і без квартир, і з боргами.

Фактично ЄІБД створюється саме для того, щоб квартири продавали шляхом аукціону. Таким чином, громадяни усуваються від можливості реального огляду приміщень, а замість зваженого вибору залишаються примусові торги за власне майно. Якщо нині люди мають змогу вільно обирати як ціну, так і покупця власної нерухомості, то невдовзі права на розпорядження приватною власністю будуть скасовані.

Крім цього, проект №3618 передбачає можливість для осіб, не пов’язаних із майном, висувати публічні пропозиції щодо його продажу. Ідеться навіть не про повноваження ріелторів або брокерів. «Пропозиція від фізичної особи, яка не є власником нерухомого майна або спадкоємцем такого власника, звернена до невизначеного кола осіб щодо відчуження, реалізації та/або передачі в найм (оренду), позичку об’єкта нерухомого майна, його частини, проведення інших операцій, пов’язаних із набуттям, зміною, припиненням речових прав на нерухоме майно, на умовах, визначених такою пропозицією, здійснюється виключно через проведення процедури публічної пропозиції». Що ж стоїть за цим пафосом? Автори проекту пояснювати не збираються.

Безпідставна монополія

Ріелторську спільноту обурив і сам факт утворення національної федерації. Адже відповідно до проекту це громадська організація з непрозорим механізмом формування. Вона матиме необмежене коло повноважень, сама собі підпорядковуватиметься, самостійно встановлюватиме не лише вартість унесення даних до ЄІБД, а й зможе визначати ціни на ріелторські послуги.

Водночас документ містить багато невизначеностей та відсилання до інших норм, зокрема й тих, які напишуть у майбутньому. Федерація самостійно встановлюватиме штрафи, розширюватиме перелік прав та обов’язків не тільки для ріелторської спільноти, а й для громадян.

Сьогодні жодна самоврядна організація не наділена такими повноваженнями. Адвокатура, нотаріат, арбітражні керуючі тією чи іншою мірою підпорядковані державі. Ринок нерухомості планують передати в управління незрозумілим особам, які не будуть відповідати за свої рішення ні перед ким.

Утім, найбільш цікаве те, що особи, наділені безмежними можливостями вирішувати долю ринку, працюватимуть безкоштовно. Усе це створює величезні корупційні ризики. Як наголошують адвокати, повноваження федерації будуть навіть більшими, ніж у правоохоронних органів.

Громадяни будуть зобов’язані використовувати запропонований сервіс, сплачуючи величезні гроші. Якщо ж людині не потрібні послуги ріелтора та вона вирішить подарувати або продати власне майно, до неї можуть застосовуватися штрафні санкції. Тобто громадяни будуть зобов’язані надавати інформацію першому зустрічному «фахівцю у сфері нерухомості», не маючи жодної можливості ні проконтролювати його, ні захистити свої права та інтереси.

КОМЕНТАР ДЛЯ «ЗіБ»

Ярослав ЮРЧИШИН,
перший заступник голови Комітету з питань запобігання корупції Верховної Ради:

— Уже не вперше в Україні створюється монополія на збір коштів у обхід державного бюджету. Це зазвичай запроваджується перед виборами, адже ми пам’ятаємо сумнозвісну тендерну палату, яка фактично монополізувала доступ до державних закупівель.

Згодом цю схему знищили, але святе місце порожнім не буває, тож згодом були створені оціночні майданчики. Знову громадяни платять незрозуміло за що. Як завжди, ці кошти йдуть в обхід державного бюджету в кишені приватних структур, а жодної необхідності в цих послугах нема.

Якщо законопроект буде підтриманий, то парламентарі позбавлять громадян права розпоряджатися своєю власністю, адже всі примусово будуть змушені використовувати певний сервіс, сплачуючи за це гроші у величезних розмірах. Я вважаю, що цей документ тотально корумпований.

Якщо є можливість пояснити щось непрофесіоналізмом і тупістю, то це переважно непрофесіоналізм і тупість. Маємо сподівання на те, що проект буде повторно розглянуто в комітеті й за результатами цього розгляду його буде направлено на доопрацювання.

Катерина БУТКО,
голова громадської ради при Національному агентстві з питань запобігання корупції:

— Відповідно до наданих повноважень НАЗК має обов’язок проводити антикорупційну експертизу законопроектів. З першого червня 2020 року вищезазначена законодавча ініціатива перебуває на експертизі в НАЗК. Висновок щодо проекту цілком негативний, ми вважаємо, що він потребує доопрацювання та не готовий до першого читання.

Тетяна ХУТОР,
голова Неурядової організації «Інститут законодавчих ідей»:

— Можу з упевненістю сказати, що законопроект є класичним проектом із величезними корупційними ризиками. З нього фактично можна писати підручник щодо методології проведення антикорупційної експертизи. Адже він містить усі можливі та неможливі ризики.

Їх 4 групи. Перший — щодо позбавлення громадян конституційних прав. Визначено, що профільний комітет підтримав документ напередодні Дня Конституції, тим самим цинічно виявивши своє ставлення до неї.

Другий — це створення монополіста-регулятора на ринку. Адже громадська організація, яка створюється на незрозумілих засадах, матиме повноважень більше, ніж деякі державні органи.

Наступною проблемою є правовий нонсенс, коли організація самостійно надаватиме собі повноваження. І четверта проблема — це створення прокладки між державою та громадянами, яка змусить усіх використовувати єдиний механізм, за кожен подих в якому необхідно сплачувати кошти.

Наразі цього в проекті не передбачено, утім, ми розуміємо, що гроші будуть платити ріелтори за підключення до бази, за її оновлення, за її використання. Так само будуть сплачувати кошти і громадяни. Це — гроші з повітря. Жодних запобіжників та балансу інтересів не встановлено.